У світі нарахували десятки мільйонів покинутих будинків

Покинутий будинок у ДетройтіПроблема нежилих будинків, які іноді формують цілі квартали, сама по собі не нова. Але під час світової фінансової кризи ситуація погіршилася і не вирішилася досі. Тільки в Європі в порожні будинки можна було б заселити всіх місцевих волоцюг — їх втричі менше, ніж вільних будинків. Схожі проблеми у США і Китаю. Шляхи вирішення проблеми шукають уряди багатьох країн, однак успіхами можуть похвалитися далеко не всі.

Стосується всіх

Порожні будинки можна умовно розділити на три групи. У першу входять недобудовані і готові будинки, які з тих чи інших причин залишилися не заселені. Як правило, це не індивідуальні, а досить масштабні проекти. До другої категорії відноситься житло, відібране банками за борги, до третьої — квартали, що прилягають до великих підприємств і втратили переважна більшість своїх мешканців після згортання виробництва.

Різке зростання числа покинутих будинків почався в 2008 році, одночасно з світовим фінансовим кризою. Як підрахувала газета The Guardian, після шести років тільки в Європі пустує понад 11 мільйонів об’єктів. Примітно, що в числі країн, де це питання стоїть особливо гостро, як найслабші (Іспанія — 3,4 мільйона вільних будинків; Італія — 2-2,7 мільйона; Португалія — 735 тисяч; Ірландія — 400 тисяч; Греція — 300 тисяч), так і сильні (Франція — 2,4 мільйона; Німеччина — 1,8 мільйона; Великобританія — 700 тисяч) європейські економіки.

Деякі аналітики говорять про те, що статистичні дані про порожньому житло завищені. За їх словами, в підрахунках часто враховуються літні або курортні будинки, які власник використовує від сили пару місяців в році. Як би там не було, число покинутих будинків велике, і в найближчі роки повністю ліквідувати не вдасться.

У режимі очікування

У країнах, які не оговтались від економічних потрясінь, багато заморожених будівництв і житла, відібраного за борги. Показовий приклад — Іспанія. Перед кризою там був справжній будівельний бум і тривав він доволі довго: щорічно зводилося по мільйону будинків (більше, ніж у Німеччині, Франції та Англії разом узятих), іпотечні кредити роздавали направо і наліво, а ціни стрімко зростали. У результаті на ринку утворився класичний «міхур»обернулося тим, що зараз в країні пустує кожне сьоме домоволодіння, ще півмільйона об’єктів стоять недобудованими, а ціни на житло впали в середньому на 40-50 відсотків. За словами експерта інтернет-центру закордонної нерухомості Tranio.Ru Юлії Кожевнікової, надлишок пропозиції скоротиться лише до 2017 року.

Іспанський уряд шукає виходи з ситуації. Щодо власників простоюють будинків вводяться штрафні санкції, підвищені податки на нерухомість або нові види зборів. Все це стимулює банки не притримувати нерухомість в очікуванні зростання цін, а швидше виводити її на ринок. Так, в Каталонії при середній вартості квадратного метра в 3100 євро власникам будинків, порожніх більше двох років, загрожує штраф у розмірі 100 тисяч євро. Крім того, влада намагається протистояти шахраям, які за певну плату заселяють мешканців у будинку, що знаходяться в процесі відчуження за борги.

Однак, на думку аналітиків, незважаючи на велику кількість вільного житла, немає сенсу змушувати банки швидше продавати нерухомість: будинки, вилучені за борги, виходять на торги регулярно. В нормальних умовах банкіри прораховують, вдасться компенсувати збитки, дочекавшись зростання цін, або необхідно продати нерухомість до того, як її утримання стане невигідним. Як розповів «Дому» президент міжнародного агентства нерухомості Gordon Rock Станіслав Зінгель, при триваючому обвалі ринку зростання пропозиції за рахунок дешевого банківського житла надасть лише негативний ефект. Наприклад, у США така нерухомість продається на 15-25 відсотків дешевше, що заважає звичайним продавцям і сприяє подальшому зниженню цін і обвалу банківської системи. Експерт вважає, що при екстремально глибоких спадах ринку треба використовувати житло іпотечних банкрутів і розорилися забудовників для різних соціальних програм.

До речі, ринок житла США також далекий від відновлення після іпотечної кризи. На піку рецесії в 2010 році в країні нараховувалося 11 відсотків порожнього житла, та до кінця 2013 року цей показник практично не знизився. Для порівняння, до утворення «бульбашки» в 2000 році пустувало 8,8 відсотка будинків. При цьому частка вільних об’єктів, що пропонуються до продажу або в оренду, продовжує знижуватися.

Найбільш яскравим прикладом перетворення густонаселеного мегаполісу в напівпокинуте місто Детройт. Із закриттям і банкрутством виробництв жителі почали залишати місто, і зараз там пустує кожен п’ятий будинок. Станіслав Зінгель каже, що протистояти цьому процесу влади можуть, лише створюючи нові робочі місця та раціонально використовуючи дешеву нерухомість. Зокрема, підприємства можуть розселити своїх співробітників в порожнє житло і заощадити таким чином власні кошти. Самі закинуті квартали теж можуть стати ринком праці: оскільки будівлі приходять в занепад, їх потрібно розбирати або перебудовувати, а землю — рекультивувати для подальшого будівництва промислових підприємств або ведення сільського господарства.

Поява необжитих районів також може бути наслідком надмірного зростання економіки. З-за низької купівельної спроможності населення і непродуманих обсягів забудови в «міста-примари» перетворюються нові мікрорайони в Китаї. Наприклад, досі не вдалося заселити побудований в 2007 році в передмісті Ханчжоу квартал SkyCity, відомий як «Париж у мініатюрі». Лише за останнє десятиріччя в країні з’явилося майже два десятки безлюдних міст і ще більше порожніх районів новобудов. Разом з тим активне будівництво підтримує зростання ВВП, і в уряді розраховують, що рано чи пізно попит зрівняється з пропозицією і квартали будуть заселені.

«В даному випадку держава може адміністративними або економічними методами домогтися зниження вартості нерухомості, тим самим забезпечивши платоспроможний попит з боку місцевого населення. Позитивну роль грають і великі програми щодо індустріалізації економіки, що передбачає створення великої кількості робочих місць в швидко зростаючих містах», — зазначає Зінгель.

Великобританія, у свою чергу, зараз активно бореться з появою «міні-Детройтів» — районів, які прийшли в занепад після закриття великих фабрик. Щоб оживити такі квартали, влада вирішила продавати занедбані будинки по одному фунту стерлінгів за штуку. Такі програми вже реалізуються в Ліверпулі і місті Сток-он-Трент. Власниками покинутого житла за символічну суму можуть стати місцеві жителі, якщо вони купують нерухомість вперше і їх дохід не перевищує встановленого рівня. За кілька років нові господарі зобов’язані відремонтувати будинок, взявши кредит у влади міста. Щоб уникнути випадків шахрайства, влада дозволила продавати або здавати будинок в оренду тільки після закінчення певного строку (5-10 років). За задумом чиновників, програма відродить неблагополучні квартали, які зараз є розсадником сквоттерів, які самовільно займають порожні будинки.

У великих містах будинку скуповують приватні інвестори, і тут теж все не дуже гладко. Лідируючі позиції в рейтингах кращих міст для інвестицій в нерухомість утримує Лондон. На Бішоп-авеню, відомої як «вулиця мільярдерів», третина пустує особняків. Будинки загальною вартістю 350 мільйонів фунтів стерлінгів простоюють десятиліттями, і багато хто з них прийшли в непридатний стан. Зареєстровані же в офшорних зонах власники ставляться до цього спокійно — як вкладення ці об’єкти все одно не втрачають в ціні.

Фінансово вплинути на заможних господарів складно, однак у законах, свято оберігають приватну власність, є лазівки для сквоттерів. У США і Великобританії відомі десятки випадків, коли люди займали багатомільйонні будинку та виселити їх звідти виявлялося вкрай проблематично.

Будинки не для бездомних

Що чекає порожні будинки в майбутньому? Якщо житло знаходиться у власності приватників або фінансових організацій, то незалежно від ціни та стадії готовності вирішувати його долю будуть самі власники. Важелі впливу, наявні у влади, поки що неефективні; про знесення приватної власності мови не йде. Таким чином, або на підйомі ринку попит поглине надлишки і забудовники все-таки завершать свої проекти, або дому прийдуть в остаточне спустошення, і будуть чекати демонтажу під більш успішні будівництва. При цьому за добудову варто братися виключно при наявності державних гарантій або попередніх угод купівлі-продажу.

А ось інструменти, спрямовані проти спекулятивного попиту, здатні призупинити «розмноження» порожніх будинків. У числі таких інструментів може бути заборона на купівлю готових новобудов в з інвестметою або податок на об’єкти, порожні більше встановленого терміну. У Великобританії обговорюється можливість скасування або жорсткості умов видачі інвесторських віз, які дають право отримати посвідку на проживання покупцям нерухомості дорожче мільйона фунтів стерлінгів.

В Європі і США діють організації, які ратують за те, щоб занедбане житло було надано нужденним. За підрахунками однієї з таких компаній під назвою Empty Homes, в ЄС налічується 4,1 мільйони безпритульних — це майже втричі менше, ніж кількість вільних будинків. У США також говорять про те, що можна повністю вирішити проблему бездомних, заселивши незначну частину порожнього житла.

Але при детальному розгляді ця ідея виглядає утопічною. По-перше, власники навряд чи просто так відмовляться навіть від малоліквідних об’єктів, а грошей на їх викуп та добудову у влади немає. По-друге, як каже Юлія Кожевнікова, заселяти «міста-примари» без комунікацій не дозволяють законодавчі норми. Додатково до цього розміщення в таких кварталах бездомних загрожує появою «гетто для бідних» і погіршенням криміногенної ситуації.

На думку Станіслава Зінгеля, куди ймовірніше заповнення порожніх кварталів представниками творчої інтелігенції, які зазвичай працюють там же, де живуть. Але цей метод теж не універсальний — на всі порожні квартали людей творчих професій не вистачить.

25 Комментариев “У світі нарахували десятки мільйонів покинутих будинків”

Полезное
Свежие записи
 
Август 2018
Пн Вт Ср Чт Пт Сб Вс
« Дек    
 12345
6789101112
13141516171819
20212223242526
2728293031